Pelotas aparece como a cidade com o metro quadrado mais barato do Brasil entre os municípios e capitais acompanhados pelo Índice FipeZAP. O resultado acontece em meio a alta dos preços de imóveis no país. Os dados constam no relatório mais recente do indicador, referente ao mês de dezembro, e reforçam o perfil do mercado imobiliário local, marcado por imóveis mais acessíveis.
Em 2025, o preço médio de venda dos imóveis residenciais no Brasil subiu 6,52%, a segunda maior alta dos últimos 11 anos. O aumento ficou acima da inflação estimada para o período, de 4,18%. Ainda assim, Pelotas segue na contramão dos grandes centros quando o assunto é custo para comprar um imóvel.
Segundo o FipeZAP, o metro quadrado em Pelotas custa, em média, R$ 4.353, o menor valor entre todas as cidades monitoradas. Na prática, isso significa que um apartamento de 50 metros quadrados sai por cerca de R$ 217,6 mil, menos da metade da média nacional, que é de R$ 9.611 por metro quadrado.
O contraste é grande quando comparado a cidades do topo do ranking. Em Balneário Camboriú (SC), por exemplo, o metro quadrado chega a R$ 14.906, enquanto entre as capitais o valor mais alto é registrado em Vitória (ES), com R$ 14.108 por metro quadrado.
Padrão econômico imobiliário
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) Pelotas, Marcos Fontoura, explica que o desempenho do município está ligado ao seu perfil de construção civil. O mercado local é fortemente voltado para imóveis de padrão econômico, de programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “Isso explica nosso metro quadrado ser inferior, devido ao alto volume de imóveis populares que construímos”, diz.
Atualmente, grande parte dos empreendimentos MCMV estão concentrados na Zona Norte da cidade, principalmente nas proximidades das avenidas Ildefonso Simões Lopes e Fernando Osório, além de forte presença no bairro Fragata.
Restrições para construir
Para o economista Marcelo Passos, no caso de Pelotas, também existem outros fatores locais que influenciam o comportamento do mercado imobiliário. Um deles é a restrição à construção em áreas centrais, onde há muitos imóveis antigos ou tombados, o que dificulta reformas e novos empreendimentos.
Custos de condomínio
Outro ponto relevante, segundo ele, é uma característica dos compradores da cidade. Muitas pessoas evitam morar em apartamentos por conta do custo de condomínio, o que faz com que moradores de casas optem por não se mudar. “Alguns imóveis construídos em condomínios fechados não encontram comprador por conta dessa restrição. Eu moro em condomínio fechado desde 2018 e aumentou muito o número de construções, mas ainda existem terrenos disponíveis. Em outra cidade, com maior demanda por imóveis em condomínio fechado, isso já não existiria”, atesta.
Taxas de juros
Além disso, Passos afirma que as taxas de juros têm papel central no comportamento do mercado imobiliário em Pelotas. Segundo ele, juros altos encarecem o crédito imobiliário e para construção, inibem novos empreendimentos e fazem com que os preços dos imóveis já existentes oscilem menos. Quando os juros caem, a tendência é de aumento da demanda, mais construções e alta nos preços.
Cenário nacional
No cenário nacional, a valorização dos imóveis foi impulsionada por fatores como a melhora da economia e do mercado de trabalho. A taxa de desemprego caiu para 5,2%, a menor da série histórica, enquanto o Produto Interno Bruto (PIB) deve fechar 2025 com crescimento em torno de 2,3%. Mesmo com os juros elevados, hoje em 15% ao ano, parte das famílias conseguiu manter o financiamento imobiliário dentro do orçamento.
O FipeZAP acompanha anúncios de venda de imóveis em 56 cidades brasileiras e, em 2025, nenhuma delas registrou queda nos preços.
